La tasa de ocupación de Airbnb es una de las métricas de rentabilidad más importantes que un propietario, anfitrión o inversor de alquiler a corto plazo debe monitorear.
Si bien la inversión en Airbnb es rentable, debe darse cuenta de que no todos los mercados y propiedades son iguales. No ofrecen las mismas cosas a los inversores. La tasa de retorno de la inversión y los ingresos por alquiler varían según la ubicación. Muchos factores, como la ubicación y el tipo de propiedad, determinan la rentabilidad de su alquiler a corto plazo.
Uno de los factores más importantes es la tasa de ocupación de Airbnb. El simple hecho de publicar su propiedad en la plataforma de Airbnb no generará ganancias para usted. Como anfitrión, debe buscar formas de obtener reservas y mantener una buena tasa de ocupación. Lo mejor es mirar la tasa de ocupación promedio de Airbnb por ciudad al revisar posibles propiedades de inversión.
A estas alturas, es posible que se pregunte cómo y dónde puede acceder a los datos de la tasa de ocupación de Airbnb. En el artículo de hoy, primero buscamos comprender qué es la tasa de ocupación, cómo calcularla y cómo acceder a los datos de la tasa de ocupación de Airbnb. También le mostraremos cómo mantener una buena tasa de ocupación.
¿Qué es la tasa de ocupación de Airbnb?
La tasa de ocupación de Airbnb es la relación entre las noches reservadas y el número total de noches que la propiedad está disponible para reservas. Se utiliza para medir la frecuencia con la que los huéspedes ocupan su propiedad de ingresos de Airbnb durante un período determinado.
En términos más simples, la tasa de ocupación de Airbnb es el porcentaje de días/noches que los huéspedes reservan su alquiler a corto plazo.
La tasa de ocupación de Airbnb es un factor que debe considerar independientemente de la estrategia de alquiler que elija seguir. Recuerde, la inversión inmobiliaria tiene que ver con maximizar las ganancias y generar un flujo de efectivo positivo. Más que simplemente recuperar el retorno de la inversión, su objetivo como inversionista es obtener un flujo de ingresos estable adicional con su propiedad de alquiler.
Como inversionista de alquiler a corto plazo, no desea que su propiedad permanezca desocupada. Principalmente, esto se debe a que su empresa está perdiendo ingresos potenciales de Airbnb por cada noche que permanece desocupada.
Según esta información, se puede suponer que la fórmula de tasa de ocupación de Airbnb calcula la cantidad de noches que puede esperar alquilar su propiedad anualmente. Sin embargo, esto por sí solo no puede darnos una imagen completa del rendimiento real de la propiedad de alquiler.
Solo la fórmula de la tasa de ocupación de Airbnb puede ayudarlo a comprender lo que queremos decir.
Fórmula de la tasa de ocupación de Airbnb
Aquí está la fórmula de la tasa de ocupación de Airbnb para ayudar a obtener una representación más precisa de la tasa de ocupación:
Tasa de ocupación de Airbnb = Número de noches reservadas / Número de noches disponibles
¿Qué representan los valores? Son bastante sencillos. La cantidad de noches reservadas es simplemente la cantidad total de días que se alquiló su propiedad de alquiler de Airbnb en un año.
Por otro lado, la cantidad de noches disponibles es la cantidad de días que su propiedad de Airbnb está disponible para reservar durante ese año. En definitiva, es la suma de días ocupados y días desocupados pero libres.
Aquí es donde queremos dejar una cosa perfectamente clara. El número de días disponibles no significa necesariamente todos los días del año. Puede confundir a muchas personas. Simplemente indica el número de noches que ha puesto su propiedad de alquiler a disposición de las reservas de los huéspedes.
Si está comenzando un negocio de alquiler a corto plazo, ¿por qué no hacerlo disponible para todos los días del año?
Puede deberse a algunos factores. Para alquileres de vacaciones en playas y climas cálidos, experimentarán una mayor demanda en el verano. Sin embargo, generalmente permanecerán inactivos en la temporada de invierno más fría.
Otro factor que puede afectar el número total de noches disponibles son las regulaciones de Airbnb. Algunas ciudades imponen algunas ordenanzas que limitan la cantidad de días/noches que un anfitrión puede alquilar su propiedad como alquiler vacacional. Como tal, siempre haga su debida diligencia y comprenda las regulaciones de Airbnb en su ciudad antes de invertir.
Cómo calcular tu propia tasa de ocupación de AirBnb
Para calcular tu tasa de ocupación de Airbnb, sigue estos pasos:
- Determine el número total de noches que su propiedad estuvo disponible para reservar durante un período de tiempo determinado.
- Determine la cantidad de noches que su propiedad estuvo realmente reservada durante ese mismo período de tiempo.
- Divide el número de noches reservadas por el número de noches disponibles y multiplícalo por 100 para obtener el porcentaje.
Por ejemplo, si su propiedad estuvo disponible para reservar durante 30 noches y se reservó para 15 de esas noches, su tasa de ocupación sería del 50 % (15 ÷ 30 x 100 = 50).
Es importante tener en cuenta que la tasa de ocupación es solo uno de los muchos factores que pueden afectar el éxito de su alquiler de Airbnb. Otros factores, como el precio, la ubicación y la calidad de su propiedad y servicio, también pueden tener un impacto significativo en sus reservas e ingresos.
¿Qué es una buena tasa de ocupación de Airbnb?
Una buena tasa de ocupación de Airbnb es, en general, del 65 % o superior. Si bien muchas personas pueden pensar que una alta tasa de ocupación de Airbnb siempre significará una alta rentabilidad, no siempre es así. De hecho, una alta tasa de ocupación de Airbnb no siempre es lo mejor para los inversores inmobiliarios. No significa más ganancias.
Las tasas de ocupación de Airbnb y las tasas de alquiler comparten una relación inversa. Una tasa de ocupación del 100% puede parecer algo bueno, pero en realidad no lo es.
Es importante tener en cuenta que en algunos lugares, es posible que vea una tasa de ocupación alta, pero que se vea obligado a establecer tarifas nocturnas más bajas. También puede ocurrir lo contrario. Además, si la tasa de ocupación es realmente alta, puede significar que te estás dejando algo de dinero sobre la mesa.
Dicho esto, si usted es el tipo de anfitrión de Airbnb que ofrece tarifas con descuento en las reservas anticipadas, entonces puede perderse los pagos de tarifa completa de las reservas de último minuto. Muchos viajeros tienden a decidir en el último minuto. Y mientras buscan tratos económicos, es más que probable que paguen un poco más de lo que buscan para cerrar el trato.
Una tasa de ocupación del cien por ciento también puede hacer que pierdas ganancias potenciales en eventos especiales, ya que a veces pueden obtener el doble o el triple por noche. Idealmente, debe estar completamente reservado con dos o tres semanas de anticipación y al menos un 50% reservado con cuatro a ocho semanas de anticipación.
Deje algunos días en su calendario para dar cabida a las reservas de última hora. Pero haz tu mejor esfuerzo para trabajar también en obtener suficientes reservas para que no te preocupes por llenar los vacíos extraños en el último minuto. Simplemente necesita lograr el equilibrio adecuado entre los dos.
Números ideales vs reales de la tasa de ocupación de Airbnb
Como se mencionó anteriormente, las propiedades de alquiler vacacional y de Airbnb, en general, deben alcanzar una tasa de ocupación de al menos el 65 %. Hay una serie de Airbnbs excepcionales que alcanzan el 75%, pero son más una rareza que la norma. A partir de noviembre de 2022, la tasa de ocupación promedio de Airbnb en los EE. UU. es del 48 %.
Entonces, ¿cuál es una buena tasa de ocupación de Airbnb?
Una buena tasa de ocupación de Airbnb es aquella que le permite cobrar una tarifa de alquiler promedio que genera los ingresos de alquiler de Airbnb más altos posibles.
Además, no olvide que su tasa de ocupación ideal está determinada por una serie de factores, tales como:
- El mercado inmobiliario de la vivienda en el que se encuentra
- Estación del año
- La posición de su anuncio en el mercado general de alquiler
- Los barrios ubicados en centros turísticos pueden tener altas tasas de ocupación y de alquiler y ser deseables para los inversores, ya que proporcionan buenos ingresos.
Algunos vecindarios tienen una tasa de ocupación de Airbnb más baja pero una tasa de alquiler alta. Comprar una propiedad de inversión de Airbnb en una zona así puede ser rentable. Los ingresos por alquiler deben ser lo suficientemente adecuados para compensar la tasa de desocupación.
Por supuesto, los vecindarios con bajas tasas de ocupación y bajas tasas de alquiler no serán deseables para los propietarios, anfitriones e inversionistas de bienes raíces y querrán evitarlos.
¿La ocupación generalmente se mide durante un período de 12 meses?
Sí, la ocupación generalmente se mide durante un período de 12 meses para brindar una visión integral y consistente del desempeño de una propiedad. Aquí hay un ejemplo para ayudar a ilustrar esto:
Supongamos que posee una propiedad de alquiler vacacional que publica en Airbnb. Desea calcular su tasa de ocupación de los últimos 12 meses, desde el 1 de enero hasta el 31 de diciembre del año en curso.
- Determine el número total de noches que su propiedad estuvo disponible para reservar durante el período de 12 meses. Supongamos que su propiedad estuvo disponible para reservar durante 365 noches durante los 12 meses.
- Determine la cantidad de noches que su propiedad estuvo realmente reservada durante el mismo período de 12 meses. Digamos que su propiedad fue reservada por 200 noches.
- Divide el número de noches reservadas por el número de noches disponibles y multiplícalo por 100 para obtener el porcentaje. En este caso, la tasa de ocupación sería del 54,79% (200 ÷ 365 x 100 = 54,79).
Esta tasa de ocupación le brinda una imagen general de la frecuencia con la que se alquiló su propiedad durante los últimos 12 meses. Si su tasa de ocupación es baja, puede indicar que necesita reevaluar su estrategia de precios, mejorar la calidad de su propiedad o dirigirse a diferentes grupos demográficos de huéspedes.
Es importante tener en cuenta que las tasas de ocupación pueden variar según la época del año, y es posible que vea tasas de ocupación más altas o más bajas durante las temporadas altas de turismo o las vacaciones. Hacer un seguimiento de las tasas de ocupación mensual o trimestralmente puede ayudarlo a identificar tendencias y tomar decisiones informadas sobre su propiedad y negocio.
¿Qué propiedad podría obtener más ingresos en términos de tasa de ocupación?
Hay muchos factores que pueden afectar los ingresos de una propiedad. Sin embargo, la propiedad con una tasa de ocupación más alta probablemente obtendrá más ingresos, siendo iguales todos los demás factores. Aquí hay una explicación más detallada:
La tasa de ocupación es una medida de la frecuencia con la que se alquila una propiedad, expresada como un porcentaje del número total de noches que la propiedad está disponible para reservar. Cuanto mayor sea la tasa de ocupación, más a menudo se alquila la propiedad y, por lo tanto, es probable que genere más ingresos.
Por ejemplo, considere dos propiedades: la propiedad A y la propiedad B. La propiedad A tiene una tasa de ocupación del 60 % y la propiedad B tiene una tasa de ocupación del 80 %. Esto significa que la propiedad B se alquila con mayor frecuencia y, por lo tanto, es probable que obtenga más ingresos.
Sin embargo, hay muchos otros factores que pueden afectar los ingresos de una propiedad, como el precio, la ubicación, la calidad de la propiedad y el nivel de servicio. Por ejemplo, si la Propiedad B está ubicada en un lugar menos deseable o tiene una propiedad o servicio de menor calidad, es posible que no obtenga tantos ingresos como la Propiedad A a pesar de tener una tasa de ocupación más alta.
En conclusión, una tasa de ocupación más alta es una buena indicación del potencial de una propiedad para generar ingresos, pero es solo uno de los muchos factores que deben tenerse en cuenta al evaluar el potencial de ingresos de una propiedad. Para determinar qué propiedad generaría más ingresos, es importante considerar todos los factores que pueden afectar los ingresos de una propiedad, incluida la tasa de ocupación, el precio, la ubicación, la calidad y el nivel de servicio.
¿Qué factores afectan las tasas de ocupación de Airbnb?
Hemos mencionado que la tasa de ocupación de Airbnb se ve afectada principalmente por la ubicación. Como tal, las tasas de ocupación difieren de un lugar a otro y de una propiedad a otra. Al observar estos factores, un inversionista de bienes raíces puede determinar qué tasa de ocupación es mejor para su inversión.
Sin embargo, la ubicación no es el único factor que influye en las tasas de ocupación. Otros factores a considerar son:
Estrategia de precios
Hablando de precios, su tarifa por noche determina la frecuencia con la que se ocupa su alquiler de vacaciones. Como tal, una estrategia de precios bien planificada es importante para cualquier negocio de alquiler a corto plazo.
¿Cómo se llega a una estrategia de precios bien planificada?
Independientemente de la estrategia de alquiler que elija seguir o del mercado inmobiliario en el que se encuentre, la investigación lo ayuda a establecer una buena base para desarrollar una estrategia de precios que funcione para usted. Mire siempre los datos de compensación de Airbnb para comprender cuáles son las tarifas de mercado típicas para su tipo de propiedad en su área.
Sin embargo, en ocasiones, no será el único dato que debas tener en cuenta para fijar un precio competitivo. Es posible que ofrezca algunas comodidades o características especiales que se destaquen y que justifiquen que establezca una tarifa por noche más alta que el promedio.
También puede optar por ir en la dirección opuesta y reducir su tarifa nocturna para atraer más reservas. Sin embargo, tenga cuidado con este enfoque, ya que una tarifa por noche inferior a la media puede despertar las sospechas de los huéspedes.
Además, asegúrese de que su estrategia de precios sea dinámica y esté optimizada. Una estrategia de precios optimizada significa una que se adapta a varias temporadas. Nunca cometa el error común de establecer una tarifa por noche para usar durante todo el año.
Durante la temporada alta, cuando los turistas viajan y la demanda de Airbnb es alta, puede establecer una tarifa por noche más alta. Por el contrario, cambie a una tarifa más baja para atraer a más huéspedes cuando el mercado esté inactivo.
Una estrategia de precios optimizada, dinámica y transparente no solo lo ayudará a generar ingresos de Airbnb durante todo el año, sino que también lo ayudará a mejorar su clasificación de Airbnb.
Estrategia de marketing
Cualquier inversionista inmobiliario prudente sabe que confiar únicamente en la plataforma de Airbnb para comercializar su alquiler de vacaciones no es inteligente. Si desea aumentar su tasa de ocupación en 2023, debe esforzarse e implementar otras estrategias de marketing.
Recuerde, desea que su anuncio llegue a la mayor cantidad posible de huéspedes potenciales. Su estrategia de marketing puede ser extremadamente útil, especialmente durante la temporada de inactividad.
La mayoría de la población mundial actual apenas pasa un día sin iniciar sesión en una plataforma de redes sociales. Puede sacar provecho de las plataformas gratuitas e implementar una estrategia de marketing digital y redes sociales para llegar a usuarios de todo el mundo.
Así es como puedes hacerlo:
- Abra una cuenta de Instagram y cargue imágenes de alta calidad de su alquiler a corto plazo. También puede trabajar con personas influyentes para llegar a un público más amplio. Trabajar con un influencer puede implicar darle una cantidad limitada de estadías gratuitas en su propiedad de alquiler, pero podría valer la pena intentarlo.
- Cargue imágenes de alta calidad y una descripción completa en su página de Facebook. Únase a grupos y comunidades de Facebook para compartir contenido.
- Publique las fotos de su propiedad en Twitter y use los hashtags relevantes para llegar a más usuarios de Twitter.
Cuando comercialice su propiedad en las redes sociales, no olvide incluir el enlace a la lista real de Airbnb. Su objetivo debe ser llevar a las personas a la plataforma de Airbnb para que reserven. Es una gran manera de aumentar su tasa de ocupación.
Experiencia de los huéspedes
El tipo de experiencia del huésped que puede ofrecer influye en gran medida en su tasa de ocupación. Tus invitados se sentirán más atraídos por tu alquiler si ofreces algo más que un lugar para pasar la noche.
¿Cómo ofreces más experiencia al huésped?
Comparta su conocimiento sobre un lugar o cosa específica. Simplemente asegúrese de ofrecer más valor a los huéspedes.
Por ejemplo, si recibe a estudiantes de historia, puede mostrarles los museos locales, los centros culturales o los sitios arqueológicos. Si les encanta la cocina local, muéstrales algunos de los mejores restaurantes y puntos de venta de bebidas de tu ciudad. Si sus invitados se quedan por un período más largo, simplemente puede proporcionar una guía por la ciudad.
Cómo mejorar su tasa de ocupación de Airbnb
Ahora, como propietario y anfitrión de un alquiler vacacional actual o potencial, le gustaría obtener las mejores tasas de ocupación posibles en su alquiler a corto plazo. Lo bueno es que es algo en lo que puedes trabajar sin importar la época del año.
Aquí hay algunos consejos para mejorar su tasa de ocupación de Airbnb:
1. Ofrecer descuentos
Las tarifas con descuento son una excelente manera de destacarse de todas las demás propiedades de alquiler en el área. El cerebro de las personas está conectado de alguna manera para detectar descuentos de inmediato, lo que los alentará a buscar propiedades que les permitan ahorrar dinero.
Hay varias formas de hacerlo. Puede ofrecer descuentos para reservas anteriores. Es una de las formas más comunes de conseguir esas reservas. Es porque cuanto más te acercas a la fecha real de la reserva, más caras se vuelven las tarifas. Los viajeros organizados saben lo suficiente como para buscar descuentos por reserva anticipada para ahorrar más dinero para sus próximos viajes.
También puede ofrecer descuentos para reservas múltiples. Si un huésped desea reservar varias habitaciones o propiedades, puede ofrecerle tarifas más bajas para reservas masivas.
También puede ofrecer tarifas con descuento para aquellos que deseen aprovechar otros servicios que pueda ofrecer, como los de las Experiencias de Airbnb. Realmente, tu ingenio es el único límite.
2. Ofrezca beneficios para estadías más largas
Algunos anfitriones de Airbnb ofrecen beneficios adicionales a los huéspedes que se quedan por períodos más largos, como una tarifa por noche ligeramente más baja. Otros pueden ofrecer una tarifa única de servicio de limpieza para estadías de más de un mes más o menos. Nuevamente, dependerá de su creatividad y capacidad como anfitrión.
3. Tenga un mercado objetivo en mente
Una de las cosas que hacen los propietarios y anfitriones de Airbnb más exitosos es conocer su mercado objetivo y perseguirlo. Si se da cuenta, varias propiedades de Airbnb buscan datos demográficos particulares.
Algunos ofrecen instalaciones y servicios adecuados para familias con niños pequeños. Otros permiten mascotas en el lugar, lo cual es muy atractivo para los dueños de mascotas que viajan. Algunos están ubicados en áreas que son adecuadas para actividades al aire libre. Estos lugares son populares entre los amantes de la naturaleza y los entusiastas del aire libre. Otros están ubicados cerca de colegios y universidades, que atraen a los estudiantes.
Conocer su mercado objetivo lo ayudará a mejorar su propiedad de alquiler y ajustar su estrategia de marketing en consecuencia.
Como ya mencionamos, las redes sociales le brindan una vía gratuita para promocionar su negocio en línea. Todo lo que necesita hacer es idear una estrategia de marketing efectiva que genere clics en su enlace y reservas de invitados.
