En medio de la peor crisis que ha experimentado esta generación de anfitriones de alquiler a corto plazo, muchos de nosotros hemos decidido cambiar a alquileres a medio plazo hasta que todo se acabe. El impacto que ha tenido el coronavirus en los Airbnb anfitriones nos ha obligado a utilizar nuestras propiedades de diferentes formas.
En este momento, los anfitriones de alquileres a corto plazo en todo el mundo están desesperados, después de haber sido decepcionados por Airbnb y haber visto sus ingresos desaparecer de la nada, aceptarán cualquier cosa, a cualquier precio, para tratar de mantener la ocupación.
Sin embargo, sin un contrato de arrendamiento, los huéspedes a más largo plazo pueden causar problemas, tanto legal como financieramente para los anfitriones de Airbnb.
Pero nos preocupa a muchos de nosotros, es decir, si deja que el huésped se quede por más de 30 días, ¿pondrá su propiedad en riesgo de ocupantes ilegales?¿Pueden los ocupantes ilegales establecer la tenencia?
¿Cómo puedo estar seguro de que el huésped se irá una vez finalizado el plazo?
Primero, veremos algunas definiciones de lo que realmente es un ocupante ilegal, luego veremos formas de evitar que esto sea el destino de su propiedad. A continuación, le mostramos cómo puede mantenerse seguro, cambiar su modelo de alquiler y continuar generando ingresos con su propiedad.
¿Qué es un ocupante ilegal?
Primero, comprendamos claramente qué es y qué no es un ocupante ilegal.Saber cómo llamarlos no facilitará la situación, pero lo ayudará a saber qué soluciones legales están disponibles para usted.
Para aclarar las cosas, la mayoría de las veces no está tratando con un intruso, que es una forma criminal de ingresar a su propiedad sin su consentimiento. A los ojos de la ley, los ocupantes ilegales ocupan su propiedad con un ‘reclamo de propiedad’, bajo algo llamado posesión adversa, pero no permita que este término lo asuste. Discutiremos esto más adelante.
Un ocupante ilegal es alguien que está ocupando su propiedad sin poseer, alquilar o tener ninguna razón legal para usarla. Cuando se trata de alquileres a corto plazo, los huéspedes que se quedan más allá de la entrada acordada podrían considerarse ocupantes ilegales. La cuestión es que, en algunos países o estados como California, después de permanecer en una unidad durante más de 30 días, el huésped puede considerarse legalmente un inquilino.
Entonces, con lo que realmente estaría lidiando en la mayoría de los casos es con un inquilino remanente.
Un inquilino remanente es lo que parece: un inquilino que se niega a desalojar la propiedad después de la finalización de su acuerdo. En este caso, deberá desalojarlos. Discutimos más sobre cómo evitar que esto suceda a continuación.
¿Qué es la posesión adversa?
Por suerte en algunos países este hecho ya no es vigente. Pero veamos a que hace referencia la posesión adversa: Es la forma en que un ocupante ilegal, en el sentido legal de la palabra, puede reclamar una propiedad. Este es un proceso mediante el cual permanecen en la propiedad el tiempo suficiente para ser considerados propietarios legalmente, sin pagar.
Pero no se asuste: en la mayoría de países esta acción ya no es vigente, y en algunos los estados de los Estados Unidos requieren varios años de ocupación para que se aplique la posesión adversa. Cada estado tiene diferentes estatutos para la posesión adversa, todos tienen al menos 5 años y algunos van hasta 20. Además, solo se aplica a las propiedades donde no se paga el impuesto a la propiedad.
¿Cómo establecen los ocupantes ilegales la tenencia?
Aunque los huéspedes que se quedan más allá de la fecha de entrada no son técnicamente ocupantes ilegales, llamémoslos así para el propósito de este artículo.
En la mayoría de los países, cualquier persona que permanezca en su vivienda durante más de 30 días (con su permiso) se considera inquilino. Si es sin su permiso, puede eliminarlos por allanamiento.
Cuando un huésped establece un alquiler, ocupar su vivienda se convierte en un asunto civil y la policía no puede hacer nada para sacarlo.
Cómo evitar que su invitado obtenga los derechos de inquilino
Debe verificar las leyes de arrendamiento en su país y estado.Pero, por lo general, la única forma de evitar que su huésped obtenga los derechos de inquilino es no dejar que permanezca más de 30 días en su vivienda.
No es realmente un problema si obtienen los derechos de los inquilinos, solo significa que debe crear un acuerdo formal con ellos para poder desalojarlos si incumplen el acuerdo.
Tendrías que verlo más como la perspectiva de un propietario que como un anfitrión de alquiler vacacional.
¿Qué son los derechos de los ocupantes ilegales?
La principal diferencia entre un ocupante ilegal y un inquilino es que los ocupantes ilegales no pagan alquiler. Y que los propietarios nunca les dieron permiso para entrar a la residencia. Si dejas entrar a un huésped, la ley ya no lo considera un ocupante ilegal.
Sin embargo, los ocupantes ilegales pueden argumentar que han pagado haciendo mejoras en la casa; si el ocupante ilegal hace alguna reparación o mejora a la propiedad mientras está en ella, puede ser considerado un inquilino.
Entonces, si el ocupante ilegal de alguna manera puede ‘probar’ que es un inquilino, deberá pasar por el proceso de desalojo legalmente aprobado. Si da algún tipo de permiso verbal para permanecer en su propiedad después de haber descubierto al ocupante ilegal, como decir “Ya terminé de discutir sobre esto” o “lo que sea”, puede interpretarse como un permiso, aunque sea sólo verbal.
Los derechos de los ocupantes ilegales significan que se les otorga la posesión adversa si no ha hecho nada para eliminarlos dentro del estatuto dado, que varía según el estado.
Aquí hay una lista de derechos de ocupantes ilegales por estado.
El huésped de Airbnb no se marcha
Si su huésped de Airbnb no se marchará y usted tiene un contrato de alquiler con él que establece la fecha de salida (presumiblemente menos de 30 días), puede bloquearlo o sacarlo por allanamiento .Si la estancia es superior a 30 días, deberá realizar procesos de desalojo regulares.
Cómo prevenir los ocupantes ilegales
Esto es por lo que probablemente vinieron a este artículo: ¿cómo puede realmente prevenir los ocupantes ilegales en su vivienda?
No permita que permanezcan más de 30 días
La forma más fácil de hacer esto es no permitir que los huéspedes se queden más de 30 días. Sin embargo, eso no es posible si desea cambiar a alquileres a medio o largo plazo. Si desea pivotar, es hora de considerarlos como inquilinos, no como invitados. En este caso, puede crear un contrato de alquiler / arrendamiento.
Obtenga un contrato de arrendamiento
Consiga un abogado para crear un contrato de arrendamiento a mediano plazo que lo protegerá. Esta es la solución más simple y cualquier incumplimiento de este acuerdo se puede combatir en los tribunales. Tener en cuenta que en algunos países la duración mínima del contrato de arrendamiento está fijada por ley como es el caso de España que son 5 años.
Examinar posibles inquilinos de alquiler a medio plazo
Tómese el tiempo para examinar a sus posibles inquilinos. Familiarízate con ellos: permanecerán en tu vivienda por un tiempo y querrás asegurarte de que sean el perfil correcto que estás buscando. Si son viajeros a mediano plazo, pregúnteles si tienen billetes de regreso o pregunte si quieren reunirse para hacer un recorrido por la propiedad.
Verifique sus cuentas de redes sociales
La mayoría de las personas están en las redes sociales. Revise sus cuentas para tener una idea de qué tipo de persona es. Si no hay ningún registro de ellos, es una señal de alerta. Lo mismo ocurre si te dicen que tienen un trabajo cuando no lo tienen o tienen otro.
Haga todos los acuerdos por escrito y deje un rastro
No haga ningún acuerdo por teléfono o en persona que no ponga por escrito y obtenga una confirmación por escrito de ellos. Nuevamente, es mejor simplemente crear un contrato.
Hágales las preguntas correctas
Asegúrese de evaluar a sus invitados haciéndoles las preguntas correctas. ¿Por qué quieren alquilar su unidad? ¿Por qué están interesados en su propiedad? ¿De dónde están viniendo? ¿Cuánto tiempo planean permanecer en su unidad y quién la paga?
Verifique sus ingresos y empleo
Pídales un talón de pago, una nómina, un formulario de impuestos o simplemente pregúnteles si puede llamar a su empleador.
Si trabaja por cuenta propia, no puede obtener un talón de pago. En este caso, solicite extractos bancarios, lo que también puede hacer para personas jubiladas (pero probablemente no obtendrá demasiadas personas jubiladas en este momento).
No se desespere, sea exigente con sus huéspedes / inquilinos
Sé que los tiempos son difíciles, pero ahora no es el momento de aceptar a nadie.
Hagas lo que hagas, escucha tu instinto. Si tiene algún sentido arácnido que le dice que la persona se ha ido, créala y espere al próximo posible inquilino. Asegúrese de sentirse bien con la persona que coloca en su unidad.
Use cerraduras inteligentes (con códigos que cambian) y cámaras de seguridad.
También puede usar cerraduras inteligentes sin llave y cambiar el código cuando salgan de la unidad después de que termine su estadía para que no puedan volver a entrar. Tenga en cuenta que si ya han obtenido los derechos de arrendamiento, esto es ilegal. Ve con cuidado.
Cómo desalojar a un ocupante ilegal
Si su ocupante ilegal no ha obtenido los derechos de arrendamiento, debería poder llamar a la policía y sacarlos por allanamiento. Si ya llevan 30 días o más, en la mayoría de los lugares, la policía no podrá hacer nada.
Si obtuvieron el alquiler, tampoco puede cortar la electricidad ni los servicios públicos, y tampoco puede amenazarlos e intimidarlos.
La única forma de sacarlos es abogando y desalojándolos legalmente.
Una advertencia.
Esto no reemplaza el asesoramiento legal. No soy abogado y, lo que es más importante, no soy SU abogado. Obtenga asesoramiento legal profesional si necesita orientación para tomar alguna de estas decisiones.
